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El Supremo condena a la Banca a devolver las cantidades recibidas por compraventas de promociones fantasma

El Supremo condena a la Banca a devolver las cantidades recibidas por compraventas de promociones fantasma

La Sentencia de la Sección 1ª del Tribunal Supremo de fecha 21 de diciembre de 2015 ha establecido la doctrina jurisprudencial por la que en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los mismos e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad. El Tribunal Supremo fundamenta su decisión en la condición 2ª del art. 1 de citada Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Esta condición obliga a los promotores a percibir las cantidades anticipadas “a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en la que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas”.  Y, asimismo, establece la obligación de las Entidades bancarias o Cajas de Ahorros, bajo su responsabilidad, de exigir la garantía” de un seguro o un aval bancario para la apertura de las citadas cuentas especiales.

El artículo 1 condición 2º supone la imposición legal a las entidades bancarias de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que conceden el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad. El Tribunal Supremo establece la responsabilidad solidaria de las entidades bancarias y los promotores cuando las primeras no hayan cumplido con su especial deber de vigilancia y diligencia al no exigir a la promotora la apertura de cuenta especial y/o el afianzamiento mediante aval o póliza de seguro.

Esta sentencia permitirá reclamar ante las entidades bancarias y recuperar el dinero invertido a aquellos compradores que efectuaron pagos adelantados sobre plano para la compra de su vivienda y cuya promoción quedó inconclusa por la desaparición o insolvencia de la promotora.

¿Qué supone esta sentencia en el nuevo panorama bancario español?

El actual escenario de la Banca en España ha sufrido grandes cambios a través de las distintas fusiones y absorciones que se han producido en los últimos años. En el caso de haber “desaparecido” la entidad en la que se efectuaron los ingresos de las cantidades anticipadas por el comprador o el promotor (ya sea por haber sido absorbida o fusionada), será la nueva entidad constituida o la absorbente quien deberá hacer frente a las obligaciones de devolver a los compradores las cantidades ingresadas en las cuentas del proyecto del promotor.

Patricia Fernández Tobío, Abogada en VENTO Abogados & Asesores.


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