A la hora de abordar el límite a la actualización del alquiler, debemos tener claro, en primer lugar, que dicha actualización es una facultad que tiene el arrendador de incrementar de maneral anual la renta en los términos pactados en el contrato de arrendamiento y de conformidad a los límites establecidos por la Ley de arrendamientos urbanos. Es frecuente que la elevación de la renta se sujete a la aplicación de las variaciones del índice de Precios al Consumo (IPC).
Ante la escalada del Índice de Precios de Consumo (IPC) y el escenario de la inflación que padece el país, que conlleva una subida de precios de los arrendamientos de vivienda y con el fin aligerar las cargas económicas de las familias, el Gobierno en fecha 29 de marzo dicta el Real Decreto-ley 6/2022 por el cual se limita, de manera excepcional y temporal, la subida del alquiler en los arrendamientos de vivienda cuya actualización o subida estaba prevista desde la fecha de su publicación hasta el 30 de junio de 2022.
Posteriormente, debido a la continuidad del escenario de inflación, el límite a la actualización del alquiler se ha prorrogado por el Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio hasta el día 31 de diciembre de 2022.
¿A qué contratos afecta el límite a la actualización del alquiler?
El límite de la actualización de la renta solo se aplica a aquellos contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 1 de enero de 1995, momento en que entró en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, que deban efectuar su actualización, de conformidad con lo pactado en el contrato, entre el 1 de abril y el 31 de diciembre de 2022.
Por tanto, a la vista de la redacción de ambos reales decretos, la medida de limitación de la actualización de la renta no es aplicable a los denominados contratos de arrendamiento de vivienda «de renta antigua» (celebrados antes del 1 de enero de 1995). Ni a los contratos de arrendamiento de local de negocio (independientemente de la fecha de su firma), que podrán efectuar la actualización de la renta de conformidad a lo pactado en sus contratos.
¿Cuál es el límite a la actualización del alquiler aplicable?
La actualización de la renta no podrá superar lo marcado por el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), Si bien la normativa de este índice establece unos límites por arriba y por debajo, de modo que el índice nunca puede ser inferior al 0% ni superior al 2%.
Es decir, cuando el IGC supere el 2%, se toma como valor de referencia el 2%, y, por tanto, el limite a la actualización del alquiler de vivienda se establece en el 2%.
¿Cómo actualizar la renta?
La aplicación del limite a la actualización de la renta depende de si el arrendador es gran tenedor o no.
En el caso de arrendadores que sean grandes tenedores la actualización de la renta no podrá superar ese 2% en ningún caso. Ya sea mediante pacto con el arrendatario o sin haber alcanzado el mismo. A estos efectos, se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo de dicho cómputo los garajes y trasteros.
Sin embargo, los arrendadores que no son grandes tenedores podrán pactar con sus inquilinos la subida que estimen, sin aplicar el límite del 2%. Solo en el caso de no alcanzar un acuerdo con el arrendatario, la actualización aplicada a la renta no deberá superar el 2%.
Escenario actual y previsible mantenimiento del límite a la actualización del alquiler
Por ahora, el Real Decreto-Ley 6/2022, tras la prórroga introducida por el Decreto Ley 11/2022, ha establecido que los contratos de arrendamiento de vivienda que tengan que actualizarse hasta el 31 de diciembre de 2022 se verán afectados por esta medida extraordinaria que limita la subida máxima aplicable a la renta del 2%.
Si bien, a la vista de que la situación actual de inflación parece que ha llegado para quedarse, es más que probable que en los próximos meses el Gobierno acuerde que el límite a la actualización del alquiler se prorrogue durante gran parte del año 2023.
Los abogados de Civil de Vento tienen en su haber una dilatada experiencia en el asesoramiento en materia de arrendamiento de inmuebles y se encuentran a su disposición para resolver cualquier duda en torno al límite a la actualización del alquiler.
