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En el Diario Oficial de Galicia número 176 de fecha 15 de septiembre de 2023 se publica el Decreto 128/2023 de 7 de septiembre del Consello de la Xunta de Galicia, por el que se modifica las normas de habitabilidad de viviendas de Galicia. La entrada en vigor del decreto se producirá al mes de la publicación.
Nos encontramos ante una modificación de las normas de habitabilidad muy esperada y ansiada por todos los operadores del mercado inmobiliario, quienes desde hace años han venido demandado una apertura y flexibilidad en la aplicación de las normas de habitabilidad.
En la propia exposición de motivos del reciente decreto, se justifica la reforma efectuada sobre las normas de habitabilidad en la «evolución de la sociedad y a los nuevos modos de habitar para a adaptarse a las necesidades de las personas moradoras», sin olvidar la alusión al progresivo abandono de locales destinados a usos comerciales, cerrados y vacíos que implican un proceso de degradación de la imagen de la ciudad y de la propia vida urbana.
No hace mención esta exposición de motivos a la existencia de entreplantas destinadas inicialmente al uso terciario que se encuentran en estado también de abandono y desocupadas, en las que en ocasiones la administración denegaba el cambio de uso por incumplir determinados parámetros (principalmente la altura) de las normas de habitabilidad.
El papel de los ayuntamientos
No pretende este pequeño artículo hacer un estudio pormenorizado de la modificación de las normas de habitabilidad, lo que se intentará abordar en otros artículos. Ya que, por un lado, sería demasiado extenso, y por otro lado, a fecha actual sin la entrada en vigor, desconocemos la postura y contenido de los instrumentos que la administración local va a aprobar para su aplicación.
Lo que se pretende más bien es realizar un pequeño resumen, trasladando al mismo tiempo que su aplicación no será inmediata, necesitando la redacción de documentos, por parte de los ayuntamientos, que serán los que concretaran ámbitos de excepcionalidad de aplicación de determinados parámetros de las normas de habitabilidad, en el caso de los «anexos de habitabilidad» de cada municipio, o bien tendrá que esperarse a la tramitación dentro cada expediente concreto.
Novedades en las normas de habitabilidad
Anexos de habitabilidad
Precisamente, una de las principales novedades del decreto son los anexos de habitabilidad, que se introducen en la modificación del artículo 19, cuya redacción corresponde a los ayuntamientos y que tendrán el carácter de documento complementario al planeamiento. En ellos se determinará las zonas en las que se determinen condiciones de habitabilidad distintas a las recogidas en las normas de habitabilidad generales.
La redacción de estos anexos de habitabilidad únicamente puede responder a los siguientes objetivos contemplados en el artículo 19.2, que principalmente obedecen a objetivos de protección de patrimonio:
- Viviendas cuyo grado de protección sea incompatible con la aplicación de las normas de habitabilidad.
- Condiciones de protección de vistas desde calles, plazas o espacios públicos.
- Identificación de espacios exteriores a los efectos de cumplimiento de las NHV-2010.
Dentro de la tramitación de estos anexos, deberán contar con informe favorable del IGVS sobre los requisitos básicos de habitabilidad del anexo de habitabilidad.
Excepcionalidad de las condiciones de habitabilidad
Por otro lado, se procede a la publicación de un anexo II en la normativa modificada sobre normas de habitabilidad. Este anexo será el que contemple los límites establecidos en el trámite de excepcionalidad de las condiciones de habitabilidad regulado en el artículo 16, y será el que deba tener de referencia la administración a la hora de otorgar ese trámite de excepcionalidad. De manera que lo que no se contemple en ese anexo II como excepción de aplicación, deberá cumplirse íntegramente.
No obstante ese anexo II se cura en salud, mencionando expresamente que la excepcionalidad de cada parámetro allí contemplado debe ser analizada caso a caso, llegando a plasmarse en que «deberá analizarse su procedencia y la imposibilidad o inviabilidad de cumplir con las determinaciones eximidas de cumplimiento».
En lo que atañe a los elementos y determinaciones que pueden ser exceptuados, el anexo II tiene varios apartados:
- La excepción en edificios construidos sobre solares residuales.
- La excepción en actuaciones de rehabilitación o ampliación en edificaciones o viviendas existentes, o solares residuales en conjuntos urbanos con características históricas o tradicionales.
Solares residuales
En el primer punto, (solares residuales), el apartado 2.2 del anexo II establece la distinción de los elementos a excepcionar de acuerdo con la causa que determine la condición de solar residual, así:
- A) Cuando la configuración del solar no permita la condición de vivienda exterior, ya que es imposible que la estancia mayor u otra pieza den a la fecha al espacio exterior, se podrán exceptuar la exigencia de otra pieza vividera que tenga iluminación ventilación y relación directa con los espacios exteriores definidos en el punto A.1.1 del anexo I.
- B) Cuando la superficie edificable del solar, descontada la superficie de las escaleras e elementos comunes del edificio, no permita la construcción de una vivienda por planta de superficie útil mayor o igual a 50 m2, se podrá exceptuar las determinaciones recogidas en el punto A.3 del anexo I de las normas de habitabilidad (altura, condiciones espaciales de estancias, etc).
Actuaciones de rehabilitación o ampliación de edificaciones
En el segundo punto (actuaciones de rehabilitación o ampliación de edificaciones o viviendas) el apartado 3.2 del anexo II, previa explicación de las condiciones determinantes de la excepción también vincula las excepciones a los supuestos de que se trate.
Como puede vislumbrarse, la complejidad técnica de cada caso y las excepciones que la modificación que el decreto permite, requieren previamente a la solicitud de la excepcionalidad (previa o conjuntamente con el proyecto a presentar) de un análisis exhaustivo, pormenorizado y razonado a cargo de profesionales altamente especializados en Derecho urbanístico. De lo contrario, no sería recomendable acometer la adquisición o reforma de una vivienda o edificación.
Si el mercado esperaba requisitos de flexibilización sencillos, de aplicación inmediata, se va a encontrar con una norma compleja, de estudio pormenorizado, y siempre a expensas de la aprobación de la administración local correspondiente.
