Muchos propietarios se han preguntado cuáles son las obras autorizables en vivienda tradicional en suelo rústico. Para responder a esta cuestión hemos de partir de que la vigente Ley del Suelo de Galicia (en adelante LSG) establece como norma general la prohibición de implantar un uso residencial en suelo rustico. Pese a esta norma general, existen supuestos en los que pueden mantenerse usos residenciales.
Uno de estos supuestos son las edificaciones tradicionales en suelo rústico, que o bien en su momento obtuvieron licencia al amparo de otra normativa, o bien tienen una antigüedad superior a los seis años que la Ley del Suelo marca para reponer la legalidad.
El artículo 40 de la LSG regula las obras autorizables en vivienda tradicional en suelo rústico y establece a los efectos de aplicación del artículo la consideración de edificaciones tradicionales de:
Todas las edificaciones existentes con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma sobre el régimen del suelo urbano y ordenación urbana, con independencia de su tipología.
Esta consideración supone un avance y ventaja, ya que pudiendo acreditar fehacientemente que la edificación es anterior a mayo de 1975, no será necesario acreditar la tipología de tradicional.
Cuáles son las obras autorizables en vivienda tradicional en suelo rústico según la LSG
Entre las obras autorizables en vivienda tradicional en suelo rústico establece la LSG lo siguiente:
Previa obtención del título habilitante de naturaleza urbanística, y sin necesidad de cumplir los parámetros urbanísticos aplicables excepto el límite de altura, se permitirá su reforma, rehabilitación y reconstrucción y su ampliación, incluso en volumen independiente, sin que la ampliación pueda superar el 50% del volumen originario de la edificación tradicional. En cualquier caso, deberán mantenerse las características esenciales del edificio.
Se exige, por lo tanto, que medie una solicitud que debe presentarse con el consiguiente proyecto en el ayuntamiento donde radica la edificación.
No será necesario cumplir con los parámetros que la Ley del Suelo exige para el suelo rústico en el artículo 39 de la LSG, salvo el límite de altura.
Tal y como establece la LSG acreditada la existencia de una «edificación tradicional» en suelo rústico, se autoriza la reforma, la rehabilitación, la reconstrucción, e incluso ampliar con unas determinadas condiciones.
La regulación de las obras autorizables en vivienda tradicional en suelo rústico supone una apertura respecto a condiciones mas restrictivas que resultan de aplicación al régimen de fuera de ordenación (que únicamente permite conservación y mantenimiento), por el hecho de contar con una edificación tradicional.
Ya avanzamos que las definiciones de lo que se entiende por reforma, rehabilitación y reconstrucción no están exentas de problemas ante la propia administración.
Para evitar situaciones irreversibles que impidan poner en valor una edificación tradicional suelo rústico, desde el Área de Derecho Administrativo de Vento Abogados & Asesores recomendamos:
- Realizar un estudio previo técnico-jurídico del caso concreto.
- Contar con los profesionales adecuados en la ejecución de la obra.
- Tener en cuenta la definición de los conceptos reflejados en el reglamento de la Ley del Suelo de Galicia.
Conceptos clave para tener claro cuáles son las obras autorizables en vivienda tradicional en suelo rústico
En el anexo I. 9 de dicho reglamento, que establece las definiciones sobre intervenciones en la edificación, se incluyen dos definiciones clave:
Obras de rehabilitación: acciones y medidas que tenga por objeto permitir las recuperación de un uso original perdido o la implantación de un nuevo uso compatible con el inmueble.
…
Obras de reconstrucción: acción destinada a completar un estado previo del inmueble arruinado utilizando como base partes originales de este cuya autenticidad puede acreditarse.
A pesar de estas definiciones, seguramente seguirán surgiendo controversias, pero no podemos olvidar que el espíritu del legislador ha sido contemplar un régimen excepcional en suelo rústico en el que debe primar el mantenimiento de la edificación tradicional con sus características y elementos esenciales, de ahí que se haya establecido un catálogo de obras autorizables en vivienda tradicional en suelo rústico.
