Mi propiedad se encuentra en fuera de ordenación, ¿qué pasa ahora?

Cuando una propiedad se encuentra en fuera de ordenación hay que determinar si se puede mantener lo construido e incluso realizar ampliaciones
Los casos de fuera de ordenación deben ser analizados con detenimiento

Tras la aprobación de un Plan General de Ordenación Municipal o la comprobación del Ayuntamiento de que no se cumplen algunos parámetros urbanísticos de aplicación, no resulta infrecuente la declaración de situación de fuera de ordenación de una vivienda, que en muchos casos es el domicilio habitual del propietario.

A partir de esa declaración, que en la mayoría de los casos denota aspectos negativos, la pregunta más frecuente es: ¿y ahora qué puedo hacer?

Para abordar este tema, hemos de partir de que el régimen de fuera de ordenación no es algo novedoso de la vigente Ley 2/2016 del Suelo de Galicia (LSG). Puesto que, anteriormente, la Ley 9/2002 (LOUGA) ya contemplaba y regulaba esta cuestión. Poco ha variado el régimen actual respecto del anterior, salvo el cambio de denominación. Fuera de ordenación total o parcial, en la legislación anterior. Fuera de ordenación o disconformidad con algunas determinaciones del planeamiento, en la vigente.

Es importante determinar la causa y los incumplimientos con la legislación y planeamiento, pues ello afectará a la posibilidad del mantenimiento o no de la edificación existente.

Edificaciones incompatibles con espacios y equipamientos públicos

El artículo 90 de la actual LSG parte, en su apartado primero, de un supuesto concreto: que la edificación se haya realizado con anterioridad a la aprobación del planeamiento y que la misma resulte incompatible por estar afectada por «viales, zonas verdes, espacios libres, dotaciones y equipamientos públicos».

En ese supuesto, las obras permitidas son las de conservación y mantenimiento, vinculadas al uso preexistente, pero condicionadas a que el propietario renuncie expresamente al incremento en valor en caso de expropiación. La ley no menciona en este caso concreto la posibilidad de que el planeamiento determine un régimen de obras ampliatorio. Pero no por ello deben, a nuestro juicio, quedar excluidas, eso sí siempre y cuando se renuncie expresamente al incremento en valor en caso de expropiación.

Edificaciones disconformes con el planeamiento

En el segundo apartado del artículo 90 de la LSG, se regula, dentro del régimen de fuera de ordenación, otra categoría, esto es, edificaciones que, sin resultar incompatibles con las zonas definidas en el apartado primero, sean disconformes con algún otro tipo de determinación urbanística del planeamiento (retranqueo a linderos, ocupación, etc.).

Para este caso, se reconoce expresamente, como mínimo, obras de conservación y mantenimiento, remitiendo al planeamiento urbanístico correspondiente en función del municipio que se encuentren, la regulación de un régimen urbanístico al respecto. En la práctica conllevará el análisis del planeamiento del municipio donde se encuentre la edificación. La mayor parte de los planes urbanísticos contemplan obras de ampliación hasta un concreto porcentaje.

Hasta aquí el régimen establecido en la legislación gallega, que no siempre satisface a todos. Máxime cuando el propietario de la edificación suele tener conocimiento a posteriori, cuando ya han transcurrido los plazos judiciales, para recurrir el planeamiento que sitúa a su propiedad en fuera de ordenación.

La determinación de fuera de ordenación puede ser impugnada

Impugnar la determinación para evitar el fuera de ordenación

Pero podemos decir que esa situación podría ser revertida, si previo análisis de la falta de coherencia en las determinaciones concretas del planeamiento, que conducen a la situación de fuera de ordenación, se procede a impugnar indirectamente ante los Tribunales de la Jurisdicción Contencioso-administrativa esa concreta determinación, que sitúa a la edificación en ese régimen.

En cuanto a la causa que provoque el incumplimiento, ello determinará junto con el plazo en el que se realizaron las obras, el poder o no beneficiarse del régimen de obras permitidas en construcciones con incumplimientos.

Así el artículo 90 de la LSG parte de que el incumplimiento se produce como consecuencia de la entrada en vigor de un planeamiento que introduce nuevas determinaciones urbanísticas. Pero no podemos olvidar que el régimen de fuera de ordenación también se aplica a construcciones que, realizadas sin licencia o incumpliendo algunos términos de la misma, se encuentren acabadas y respecto de las cuales la administración no haya ejercitado en el plazo de seis años las acciones para revertir esa situación y ordenar su ajuste a la legalidad.

Plazo de caducidad

En relación con este ultimo aspecto, y acudiendo al articulo 153 de la LSG se determina que: «Transcurrido el plazo de caducidad de seis años sin que se adoptasen las medidas de restauración de la legalidad urbanística, quedarán sujetas al régimen previsto en el artículo 90.».

Siempre sin olvidar que para la aplicación de ese plazo de caducidad de seis años, las obras deben estar totalmente terminadas (lo que en ocasiones supone disponer de amplia prueba). Y no deben afectar a terrenos cualificados por el planeamiento como zonas verdes, espacios libres públicos, viarios, dotaciones o equipamientos públicos. O situados en la zona de protección de vías de circulación del artículo 92.1 de la LSG (4 metros del eje de la vía publica a la que den frente).

Por lo tanto, ante una situación de fuera de ordenación, no todo es negativo y, analizando caso por caso, las posibilidades de mantenimiento de lo construido e incluso poder realizar pequeñas ampliaciones no siempre están desechadas.

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