La concesión del título habilitante de primera ocupación de edificaciones, no es sino una garantía jurídica acreditativa de que lo construido se ajusta a la legalidad, corroborando la administración que la obra ejecutada se ajusta a la licencia de obra otorgada, respecto de la cual se presupone la legalidad.
Desde el 1 de enero de 2023 en materia de primera ocupación de edificaciones se suprime el régimen de licencia por el de comunicación previa, ello se produce por entrada en vigor de la Ley 7/2022 de 27 de Diciembre de medidas fiscales y administrativas. En la Disposición final segunda de la precitada ley se establece lo siguiente:
Las referencias a la licencia de primera ocupación contenidas en la ley 8/2012 de 29 de Junio, de Vivienda de Galicia, se entenderán realizadas a la comunicación previa de primera ocupación de edificios.
Esta relevante modificación normativa ¿supone un avance o redunda en una mayor inseguridad jurídica? En este artículo vamos a profundizar en las claves sobre cómo se tramita la primera ocupación de edificaciones.
Régimen anterior: Licencia de primera ocupación de edificaciones
Con anterioridad a enero de 2023, los administrados ante una edificación acabada debían solicitar licencia de primera ocupación de edificaciones ante la administración municipal que concedió la licencia de obra. Esto requería una tramitación más compleja siendo necesario la finalización del mismo con un acto expreso de concesión de licencia de primera ocupación para alcanzar una mayor seguridad jurídica.
En la práctica, en multitud de ocasiones no se obtenía un pronunciamiento expreso por parte de la administración sobre la concesión de la licencia de primera ocupación de edificaciones, lo que suponía una cierta incertidumbre que evidentemente se trasladaba al mercado inmobiliario.
En estas circunstancias, se formalizaban transacciones de viviendas que no obtenían licencia de primera ocupación expresa, y que en la práctica presentaban diferencias importantes entre lo autorizado por licencia de obra y lo finalmente construido, con la derivación en algunos casos en actuaciones de reposición de la legalidad una vez que se adquiría la vivienda por un tercero.
No eran pocos los supuestos en los que pese al tiempo transcurrido, entendían adquirida licencia, pero olvidaban que se podían encontrar con la jurisprudencia de la imposibilidad de adquirir el correspondiente título por silencio positivo en contra de la ley (entre otras STS sala de lo Contencioso de 28 de Enero de 2009 rec. 45/2007) que se dictó de conformidad con las sucesivas leyes estatales del Suelo y que persiste en la actualidad (véase artículo 11.3 del TRLSRU «… en ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística»).
En definitiva, el ciudadano se encontraba en permanente incertidumbre en los casos en los que no contaba con licencia expresa de primera ocupación de edificaciones.
Nuevo trámite: Comunicación previa
En consonancia con el mandato de la Unión Europea, el legislador autonómico ha optado por simplificar esos trámites, y desde el 1 de enero de este año, el tramite es el de comunicación previa. Esta modificación permite, estando la documentación exigida completa, entender que la comunicación previa despliega sus efectos si transcurridos 15 días no se recibe requerimiento de la administración de completar documentación o resolución denegando los efectos de la comunicación previa realizada.
La documentación que se debe poseer para conseguir que la comunicación previa sea efectiva en la autorización de la primera ocupación de edificaciones es:
- Certificado final de obra por técnico competente y visado.
- Informe de ensayo del cumplimiento de aislamiento acústico exigido en la normativa.
- En su caso, boletín de instalación de infraestructuras comunes de Telecomunicaciones.
- Certificación de correcta conexión a redes de suministros.
Hasta aquí podría pensarse que esto supondría un gran avance y agilización en lo relativo a la primera ocupación de edificaciones, y pienso que el legislador a la hora de modificar la normativa así lo pretendía. La practica de las administraciones publicas a la hora de afrontar esta cuestión nos dará la respuesta, pero no podemos olvidar que tampoco nos garantiza una seguridad jurídica no obtener en el régimen de comunicación previa pronunciamiento expreso de la administración.
El régimen de la comunicación previa en la legislación permite a la administración declarar la ineficacia de esas comunicaciones pese al transcurso de los 15 días.
Es evidente que habrá que analizar caso por caso, pero lo seguridad jurídica de cara a evitar posibles perjuicios posteriores vendrá de la mano de una certificación por los técnicos competentes intervinientes en el proceso de construcción del cumplimiento y del ajuste al titulo administrativo habilitante otorgado por la administración para la construcción. De ahí que, finalmente, siga planeando el interrogante de avance o inseguridad al hablar de primera ocupación de edificaciones.
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