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El pasado 26 de mayo entró en vigor la nueva Ley de Vivienda que incluye novedades importantes que afectan a diversos ámbitos del Derecho. En este artículo se van a analizar los aspectos más novedosos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, desde el punto de vista del Derecho Civil y del Derecho Procesal.
Novedades de la Ley de Vivienda en lo relativo al Derecho Civil
1. Obligaciones de información
En la nueva Ley de Vivienda se prevén una serie de obligaciones de información que debe facilitarse con carácter previo a la compra o arrendamiento de vivienda por todos los agentes del sector inmobiliario.
En el caso de arrendamientos de vivienda habitual en zona de mercado residencial tensionado, se prevé como información particular a proporcionar antes de la formalización del contrato, la cuantía de la última renta, así como su valor según el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas.
En este punto, cabe señalar que la declaración de las zonas de mercado residencial tensionado dependerá de las Comunidades Autónomas, que son las que tienen atribuidas las competencias en materia de vivienda. Esta declaración tendrá una vigencia de tres años y podrá prorrogarse anualmente si se mantienen las mismas circunstancias que la justificaron.
2. Prórrogas extraordinarias
Se adicionan dos supuestos de prórrogas extraordinarias, que se añaden al régimen de prórroga obligatoria y tácita ya existentes antes de la aprobación de la nueva Ley de Vivienda:
- En primer lugar, aquellos arrendatarios que acrediten una situación de vulnerabilidad social y económica a través de un certificado de los servicios sociales competentes podrán solicitar con carácter extraordinario una prórroga anual del contrato. Si el arrendador fuese un gran tenedor estará obligado a aceptarla salvo que se suscriba un nuevo contrato entre las partes.
- En el caso de inmuebles que se encuentren situados en una zona declarada de mercado residencial tensionado, el contrato podrá prorrogarse anualmente hasta un periodo máximo de tres años si así lo solicita el arrendatario.
3. Contención del precio de los alquileres
En el caso de inmuebles situados en mercados tensionados se introducen las siguientes medidas de contención del precio de los alquileres:
- a) La renta no podrá exceder de la fijada en el contrato que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda. Podrá, no obstante, incrementarse en un 10% cuando se hubieran llevado a cabo obras de rehabilitación y/o mejora de la vivienda o cuando la duración del contrato se pueda extender a 10 o más años.
- b) Cuando no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años, el límite aplicable será el resultante del sistema de índices de precios de referencia que deberá aprobarse por resolución del Departamento ministerial competente en materia de vivienda.
- c) Este mismo sistema de índices de precios de referencia actuará también como contención de los precios de los alquileres de aquellas viviendas ubicadas en zona de mercado tensionado cuando el arrendador sea un gran tenedor.
Estas limitaciones se aplicarán a los contratos celebrados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda una vez se apruebe el sistema de índices de precios de referencia.
4. Concepto de «gran tenedor»
Se introduce una definición de carácter general del concepto de «gran tenedor», según la que tendrán esta condición aquellas personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial.
La Ley de Vivienda establece que esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado, pudiendo alcanzar a titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial que estén ubicados en dichos entornos.
5. Limitaciones a la actualización de rentas
Con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, se mantienen las limitaciones ya existentes hasta el 31 de diciembre de 2024, a la actualización de rentas, esto es:
- a) Hasta el 31 de diciembre, de modo que no podrán incrementarse más que el 2%.
- b) Dentro del periodo comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, la variación anual de la renta no podrá exceder del 3%.
A partir de esa fecha, la actualización deberá someterse al nuevo índice de referencia que deberá definirse por el Instituto Nacional de Estadística antes de que termine el año 2024.
Novedades de la Ley de Vivienda en lo que respecta al Derecho Procesal
6. Procesos de desahucio
Todos aquellos procesos de desahucio o los lanzamientos que se encuentran actualmente suspendidos por razón de las medidas adoptadas para hacer frente al COVID-19, hasta el 30 de junio de 2023, en los que el propietario tenga la consideración de gran tenedor, tan solo se reanudarán previo sometimiento de aquél a un procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas.
7. Recuperación de la posesión de un inmueble y reclamación de rentas impagadas
La Ley de Vivienda establece que en las demandas dirigidas a recuperar la posesión de un inmueble y/o a la reclamación de rentas impagadas, deberá indicarse:
- a) Si es la vivienda habitual del ocupante.
- b) Si el demandante tiene o no la condición de gran tenedor. En caso de que no concurra esta condición, habrá de adjuntarse certificado del Registro de la Propiedad en donde consten todos los inmuebles que hubiere a su nombre.
- c) Si el demandante es un gran tenedor, deberá indicar, además:
- si la parte demandada está en situación de vulnerabilidad, acreditando haber llevado a cabo las gestiones oportunas para determinar esta circunstancia y su resultado.
- en caso de que la parte demandada fuese vulnerable y el inmueble es su vivienda habitual, deberá acreditar haberse sometido a un procedimiento de mediación o conciliación establecido por las Administraciones Públicas competentes.
8. Suspensión por situación de vulnerabilidad
Asimismo, la Ley de Vivienda determina que estos procesos podrán suspenderse durante dos meses, si el demandante es persona física, o cuatro meses, si es persona jurídica, cuando la parte demandada se encuentre en una situación de vulnerabilidad económica y social, al objeto de adoptar medidas de atención inmediata por las Administraciones Públicas competentes.
9. Ejecución sobre bienes hipotecados
Cabe señalar que la Ley de Vivienda estipula que en las demandas de ejecución sobre bienes hipotecados deberá indicarse:
- a) Si es la vivienda habitual del ocupante.
- b) Si el demandante tiene o no la condición de gran tenedor. En caso de que no concurra esta condición, habrá de adjuntarse certificado del Registro de la Propiedad en donde consten todos los inmuebles que hubiere a su nombre.
- c) Si el deudor está en situación de vulnerabilidad económica, acreditando haber llevado a cabo las gestiones oportunas para determinar esta circunstancia y su resultado.
Además, si el acreedor hipotecario es un gran tenedor, el inmueble objeto de hipoteca es la vivienda habitual del deudor y éste se encuentra en situación de vulnerabilidad, el ejecutante deberá acreditar que se ha sometido, con carácter previo a la demanda, a un procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas
10. Subasta de la vivienda habitual
Por último, la Ley de Vivienda establece que en vía ejecutiva, cuando vaya a subastarse la vivienda habitual del ejecutado y el ejecutante sea una empresa de vivienda o un gran tenedor, también habrá de acreditarse por la parte acreedora:
- a) La situación de vulnerabilidad del ejecutado.
- b) En su caso, su sometimiento a un procedimiento de conciliación o intermediación que establezcan las Administraciones Públicas.
En Vento Abogados & Asesores ponemos a su disposición un equipo multidisciplinar, conformado por profesionales con una larga trayectoria en el Derecho Civil, Procesal o Tributario, para ayudarle a cumplir con la normativa en vigor y ejercer sus derechos ante los tribunales.
