La Ley 10/2022, de 14 de Junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria, ha modificado el art 21 de la Ley de Propiedad Horizontal introduciendo, entre otras, dos nuevas medidas que pueden establecer las comunidades de propietarios para combatir la existencia de algún propietario moroso.
Con anterioridad, las medidas que existían eran la privación al propietario moroso del voto y de la imposibilidad de impugnación de los acuerdos comunitarios, salvo que pagara o consignara judicialmente.
Pero tras la aprobación de reforma se ha pretendido avanzar un poco más frente a los comuneros deudores, estableciendo nuevas medidas que podrá adoptar la comunidad de propietarios, entre otras:
- Reclamar intereses al propietario moroso superiores al interés legal.
- Privación temporal del uso de servicios o instalaciones.
Estas medidas podrán adoptarse con carácter temporal, mientras dure la situación de morosidad, y en ningún caso podrán tener carácter retroactivo.
Podrán ser incluidas en los Estatutos de la Comunidad para lo cual se requerirá la unanimidad de todos los propietarios.
O bien, podrán ser adoptadas por la junta de propietarios. En primera convocatoria bastaría la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas. Mientras que en segunda convocatoria sería necesario obtener la mayoría de los asistentes, siempre que representen más de la mitad de las cuotas de los presentes.
En relación a la reclamación de intereses superiores al interés legal estos podrán reclamarse desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.
¿Del uso de qué servicios se puede excluir al propietario moroso?
En cuanto a la privación del uso de servicios o instalaciones, solo podrá abarcar aquella que no afecte a la habitabilidad de los inmuebles. Entendiendo como tales, a título de ejemplo, las piscinas, las pistas de tenis, zonas deportivas, recreativas, salas comunes o cualquier otro servicio que no es necesario para la habitabilidad del inmueble.
No podrá privarse al propietario moroso del ascensor, suministro de calefacción, agua, etc. Puesto que tienen la consideración de servicios o instalaciones esenciales.
Además la Ley exige que dichas medidas de privación al propietario moroso, no sean abusivas o desproporcionadas, por lo que habrán de aplicarse de forma restrictiva.
En cuanto al cumplimiento de dicha privación, nada establece la ley. Por lo que cada comunidad podrá adoptar las medidas para llevarla a cabo que estime. Como, por ejemplo, la instalación de llaves o tarjetas, o la contratación de personal habilitado al efecto, conserjería o portería, socorristas etc. E, incluso, recurrir a su imaginación, pues estas medidas resultan caras, y de difícil aplicación práctica. Además de que en algunos circunstancias nos podremos encontrar con el caso de algún vecino que pese al acuerdo de prohibición facilite el uso de los servicios e instalaciones al propietario moroso. La casuística de los supuestos de incumplimiento puede ser muy variada.
¿Qué sucede si el propietario moroso continúa usando las instalaciones?
Pero si finalmente el propietario moroso continúa usando las instalaciones de la comunidad pese a la prohibición, a la comunidad de propietarios no le quedará más remedio que acudir a los tribunales para solicitar la condena al cumplimiento de la medida acordada de abstenerse de utilizar los servicios o instalaciones de los que ha sido privado.
Además de estas medidas la citada Ley 10/2022 en su modificación del art. 21 ha establecido otras novedades relativas al procedimiento judicial monitorio de reclamación de moroso de comunidades de propietarios, que al igual que las anteriores pretenden facilitar y ayudar a mejorar la morosidad en las comunidades de propietarias que serán objeto de próximos comentarios.
En definitiva, esta reforma resulta un claro paso más para reducir al mínimo la morosidad de las comunidades de propietarios, evitando las consecuencias desfavorables que dicha situación causa a las comunidades de propietarios de edificios.
