Todo lo que debe saber sobre la suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2026
El pasado 3 de febrero de 2026, el Boletín Oficial del Estado publicó el Real Decreto-ley 2/2026, por el que se adoptan medidas urgentes para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, en materia tributaria y relativas a los recursos de los sistemas de financiación territorial.
Este nuevo texto normativo, que entró en vigor el pasado 4 de febrero de 2026, introduce importantes novedades legislativas en el ámbito de la vivienda como la prórroga de la suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2026 ¿Con qué objetivo? Atender a la realidad social y económica de los hogares en el contexto actual caracterizado por dinámicas de crecimiento de precios e insuficiencia de oferta asequible de vivienda.
La prórroga de la suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2026
La medida «estrella» del nuevo Real Decreto-ley en materia de arrendamientos es precisamente la prórroga de la suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2026 para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
El legislador ha extendido hasta final de año las medidas de protección que fueron introducidas inicialmente en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, adoptado para hacer frente al COVID-19.
Concretamente, desde la entrada en vigor del citado Real Decreto-ley 2/2026 hasta el 31 de diciembre de 2026, en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, la persona arrendataria podrá instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Para que opere dicha suspensión, el arrendatario deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica previstas en la normativa, mediante la presentación de los documentos correspondientes.
Protección a los pequeños propietarios
Una de las novedades más significativas del Real Decreto-ley objeto del presente análisis, es la introducción de una salvaguarda para los pequeños propietarios.
En este sentido, el legislador ha reconocido la posible situación de vulnerabilidad que puede generarse en los arrendadores, estableciendo que la referida suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2026 no se aplicará a aquellos arrendadores que sean propietarios de dos o menos viviendas.
Esta medida se articula a través del procedimiento correspondiente: el Letrado de la Administración de Justicia dará traslado de la acreditación de vulnerabilidad del arrendatario al demandante, quien en el plazo máximo de diez días podrá acreditar ante el Juzgado que es titular de dos o menos viviendas.
En el caso de que acredite dicha titularidad, el juez acordará la continuación del procedimiento, lo que en la práctica se traduce en que no opera la suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2026 anteriormente mencionada, aunque el inquilino se encuentre en una situación de vulnerabilidad económica.
La valoración de la vulnerabilidad y el papel de los servicios sociales
El nuevo marco normativo refuerza asimismo el papel de los servicios sociales en la evaluación de las situaciones de vulnerabilidad. Lo cual es de gran relevancia habida cuenta de que los arrendatarios deben acreditar estas situaciones para beneficiarse de la suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2026.
Una vez presentada la documentación por el arrendatario y, en su caso, por el arrendador, el Letrado de Administración de Justicia deberá trasladársela inmediatamente a los servicios sociales competentes, solicitando un informe que deberá ser emitido en el plazo máximo de diez días.
Este informe valorará la situación de vulnerabilidad del arrendatario, y en su caso del arrendador, e identificará las medidas a adoptar por la administración competente.
El juez, a la vista de la documentación presentada y del informe de servicios sociales, dictará un Auto acordando la suspensión del lanzamiento si considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador.
Si no se acreditase la vulnerabilidad por el arrendatario o bien debiera prevalecer la vulnerabilidad del arrendador, o este fuera titular de dos o menos viviendas, se acordará la continuación del procedimiento.
Las administraciones públicas competentes deberán adoptar, de forma prioritaria, antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna.
Compensación económica para los arrendadores afectados por la suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2026
En consonancia con la prórroga de la suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2026, el Real Decreto-ley 2/2026 modifica también el régimen de compensaciones para los arrendadores y propietarios afectados por estas medidas.
La posibilidad de solicitar compensación por parte del arrendador o propietario recogida en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, se extiende hasta el 31 de enero de 2027.
La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio de alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordara la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o hasta el 31 de diciembre de 2026.
No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período más los gastos corrientes.
Como decíamos, la solicitud de compensación podrá presentarse hasta el 31 de enero de 2027, debiendo formular el arrendador una exposición razonada y justificada de la compensación que considere procedente.
El plazo máximo para resolver y notificar la resolución al interesado será de tres meses, si bien excepcionalmente el órgano competente podrá acordar de manera motivada ampliar el plazo en tres meses más.
Medidas aplicables a ocupaciones sin título habilitante
El Real Decreto-ley 2/2026 también regula la suspensión de lanzamientos en casos de ocupación sin título habilitante, introduciendo importantes matices.
Desde su entrada en vigor y hasta el 31 de diciembre de 2026, en los procesos relativos a las demandas de precario, las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute, y las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación, el juez tendrá la facultad de suspender el lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2026.
No obstante, será necesario para poder suspender el lanzamiento que se trate de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas y que las personas que las habitan sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.
Además, quien habite sin título habrá de ser persona dependiente, víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad.
El juez tomará la decisión previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, teniendo en cuenta -entre otras circunstancias- las relativas a si la entrada o permanencia en el inmueble está motivada por una situación de extrema necesidad y las relativas a la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional.
No procederá en ningún caso la suspensión cuando se haya producido en inmuebles de propiedad de personas físicas en los que tengan su domicilio habitual o segunda residencia, cuando la entrada o permanencia se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas, cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas, cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda social ya asignados, o cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley.
Régimen transitorio para procedimientos ya suspendidos
Finalmente, la Disposición Transitoria Única del Real Decreto-ley 2/2026 dispone que los procedimientos de desahucio o lanzamiento que se encontrasen suspendidos a fecha 27 de enero de 2026 conforme a lo previsto en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-Ley 22/2020, continuarán suspendidos conforme a lo previsto en el presente Real Decreto-ley sin necesidad de nueva solicitud.
En definitiva, el Real Decreto-ley 2/2026 supone la prórroga de la suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2026 y perfecciona el sistema de protección de inquilinos vulnerables en situaciones de desahucio.
Además, esta norma introduce como principal novedad la protección de pequeños propietarios con dos o menos viviendas y amplía el régimen de compensaciones hasta el 31 de enero de 2027, con el objetivo de equilibrar la protección de los hogares más vulnerables con la salvaguarda de los legítimos intereses de los arrendadores que se puedan ver afectados por la suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2026 en situaciones de vulnerabilidad .
El Área de Civil de Vento Abogados & Asesores tiene una dilatada trayectoria asesorando a arrendadores y arrendatarios sobre sus derechos y obligaciones y diseñando la estrategia legal en conflictos en torno a viviendas alquiladas y procesos de desahucio.
