El pasado 23 de mayo, el Tribunal Supremo ha dictado cuatro sentencias en relación con la controvertida comprobación del valor real de los inmuebles por parte de la administración tributaria, en el supuesto de transmisiones patrimoniales onerosas, para la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP), regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993 de 24 de septiembre (texto refundido de la ley) y por Real Decreto 828/1995 (Reglamento del Impuesto).
El ITP afecta a tres tipos de actividades:
• Impuesto sobre operaciones societarias
• Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD)
• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas (TPO)
Las sentencias se aplican al tercer supuesto: las transmisiones patrimoniales onerosas. Éstas se producen cuando existe un negocio jurídico que implica la transmisión de un bien o un derecho (préstamos, fianzas, arrendamientos, etc.) entre personas vivas en el que media un precio o una contraprestación. Otros supuestos, como la transmisión de inmuebles en el desarrollo de actividades empresariales o las herencias y donaciones, no se incluyen en el ámbito de aplicación de las transmisiones patrimoniales onerosas. Por lo tanto, la compra de un inmueble estará sujeta a IVA en el caso de que la venta sea realizada por un promotor, mientras que estaría sujeta al ITP en caso de realizarse por un particular.
El sujeto obligado al pago es el adquirente o arrendatario del bien o derecho. Debe hacerlo mediante modelo de autoliquidación, como norma general, ante la Hacienda autonómica y dentro del plazo de treinta días hábiles a contar desde el siguiente al que se formalice la transmisión.
La normativa establece que el cálculo de la base imponible del impuesto debe ser el valor real del bien o del derecho transmitido. Para la administración tributaria, este valor no siempre se corresponde con la cuantía por la que se ha acordado la transmisión. Se ha establecido un método de comprobación del valor real en el caso de los bienes inmuebles consistente en aplicar a su valor catastral un coeficiente multiplicador variable en función de diversos parámetros entre los que se encuentran la naturaleza del bien, la provincia o el municipio en el que se localiza. Si el valor resultante es superior al precio de compra, la base imponible aplicable coincidiría con esta valoración. En caso contrario, lo sería el valor de compra.
En relación con esta valoración, la Sala III de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha establecido que este método de comprobación del valor real de un inmueble “no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata” a no ser que “tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo”.
En la práctica, la sentencia elimina la presunción de veracidad del método aplicado por la Administración y requiere que exprese y justifique los motivos por los que el valor declarado difiere del valor real. El dictamen establece, además, que no es el contribuyente el obligado a probar el valor declarado en la base imponible del impuesto sino que es la Administración competente la que debe asumir la carga de la prueba en los casos de falta de coincidencia entre ambos valores.
Sonia Bande Iglesias, Socia en VENTO Abogados & Asesores
Si desea desarrollar la presente información, no dude en contactarnos a través de correo electrónico o llamando al teléfono 981 252 258.
