No hay duda de que cambiar el uso de un inmueble es una cuestión de gran relevancia en el derecho urbanístico y de gran interés para aquellos que tiene un inmueble o están buscando adquirir uno. ¿Quién no ha pensado que podría ser una buena oportunidad convertir en vivienda esa entreplanta que venden a mejor precio que los demás pisos?
Pues a lo mejor lo es, pero cuidado, porque aunque pueda parecer que cambiar el uso de un inmueble es un trámite sencillo, lo cierto es que está sujeto a una estricta regulación legal, con requisitos específicos que varían según la localización del inmueble y que conlleva desafíos importantes tanto para los propietarios o futuros compradores como para los técnicos y la Administración competente.
Requisitos que se deben cumplir para cambiar el uso de un inmueble
Como casi siempre que hablamos de Urbanismo, lo primero que habrá que hacer es estudiar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del Ayuntamiento donde se encuentre el inmueble y analizar:
- Qué tipo de usos se permiten en esa edificación en concreto.
- Qué requisitos se exigen para cada uno de ellos.
Una vez confirmada la posibilidad de implantar el nuevo uso, habrá que analizar las condiciones técnicas exigidas para poder garantizar que se cumple con los demás requisitos exigidos en:
- El Plan General.
- El resto de normativa técnica, como por ejemplo las normas de habitabilidad.
- La legislación sectorial que pueda ser de aplicación a la edificación en cuestión como, por ejemplo, la de Patrimonio Cultural.
Confirmado que el uso es compatible y las condiciones técnicas se cumplen, habrá que solicitar la correspondiente licencia ante el Ayuntamiento, acompañada del proyecto técnico y demás documentación exigida, además del justificante de pago de las tasas correspondientes.
¿Y si se procedió a cambiar el uso de un inmueble sin contar con el correspondiente título habilitante?
Nos encontramos aquí ante un problema más común de lo que pueda parecer, que es la necesidad de legalizar un cambio de uso que ya se ha llevado a cabo sin la preceptiva autorización municipal previa.
En este caso habrá, una vez más, que estudiar el Plan General y el resto de normativa aplicable, para entender si el cambio de uso llevado a cabo es legalizable o no. De serlo, nos encontraríamos ante un procedimiento más o menos largo y tedioso, similar al anterior, para obtener el título habilitante correspondiente.
El mayor problema, sin embargo, nos lo encontramos cuando se trata de usos no legalizables por no ser compatibles con lo que establece el Plan General de Ordenación Urbana. Esto podría dar lugar a un expediente de reposición de la legalidad urbanística en virtud del cual habrá que revertir el cambio de uso. E, incluso, podría dar lugar a la incoación de un expediente sancionador.
Conclusiones
Por lo tanto, si se desea cambiar el uso de un inmueble es importante realizar siempre un estudio exhaustivo con carácter previo a cualquier compraventa o actuación.
Asimismo, hay que tener muy en cuenta que los requisitos legales y técnicos para cambiar el uso de un inmueble son muy estrictos y es necesario estudiar una legislación muy numerosa y densa.
Por ello, debemos señalar que cambiar el uso de un inmueble es un procedimiento relativamente complejo en el que es esencial que los propietarios o potenciales compradores busquen el asesoramiento de abogados especializados en Derecho Administrativo y Urbanismo antes de actuar.
