La hipoteca es un derecho real que grava bienes materiales sujetándolos a responder del cumplimiento de una obligación dineraria a la vez que un préstamo cuyo pago está garantizado por el valor del inmueble objeto del crédito.
Además de la cantidad debida en virtud del propio crédito, el solicitante se obliga al pago de intereses, gastos y comisiones que la entidad financiera cobra en concepto de gestión o intermediación para la formalización del crédito.
Entre estos gastos, se encuentran los gastos notariales y de Registro de la Propiedad, gastos de tasación del inmueble, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y honorarios de tramitación por parte de los profesionales encargados del procedimiento. Entre las diversas comisiones, convenidas por el contrato, se encuentran las comisiones de apertura (gastos de gestión), novación (cambio de condiciones), amortización anticipada, subrogación (cambio de titular) o cancelación (devolución total del importe pendiente).
En relación con las comisiones de apertura y gastos derivados, el Tribunal Supremo, en Sentencia 705/2015, declaró abusivas las cláusulas del contrato que imponían al cliente el pago de los gastos asociados a la formalización del contrato de hipoteca por representar un importante desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes. Esta sentencia desencadenó una buena cantidad de reclamaciones sobre los gastos soportados en la formalización de las hipotecas (notariales, de asesoría, gestoría, tasación e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) que, en la práctica, incluía a la gran mayoría de las hipotecas.
Recurriendo a la jurisprudencia de la sentencia mencionada, comenzaron a pronunciarse sentencias de otras instancias judiciales que declaraban la nulidad de estos gastos, condenando a las entidades financieras a la devolución de los mismos.
En este contexto se encuadra la reciente nota de prensa (28 de febrero de 2018) del Gabinete Técnico de la Sala Primera del Tribunal Supremo, relativa a los recursos de casación presentados por varios consumidores en relación con estas cláusulas en las escrituras de estos préstamos.
Lamentablemente, ahora se estiman tan solo parcialmente las pretensiones de los demandantes al establecer que por la constitución del préstamo, el pago de los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados corresponden al consumidor como sujeto pasivo de los mismos, mientras que los gastos notariales y el impuesto correspondiente a la matriz debe ser abonado a partes iguales entre prestamista y prestatario, no por el prestatario. En el caso de las copias, el pago corresponderá a la parte que las solicite.
Por lo tanto, esta sentencia supone un serio revés para los consumidores al representar una más que considerable disminución de las cantidades que se pueden reclamar, limitándose ahora a un porcentaje de los gastos no fiscales derivados de la formalización de la hipoteca. En definitiva, una nueva victoria de las entidades financieras. Queda esperar que el caso llegue al Tribunal de Justicia de la Unión Europa como ya sucedió con las cláusulas suelo.
Sonia Bande Iglesias, Socia en VENTO Abogados & Asesores
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