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El urbanismo representa un aspecto esencial de la vida en sociedad, pues regula los usos del suelo y los títulos habilitantes para ejercer una actividad o el poder edificar en tu propiedad. Es voz populi que las licencias urbanísticas las conceden los ayuntamientos, pero, ¿sólo depende su concesión de esta administración local?
Es habitual que conozcamos a alguien ilusionado con la apertura de su nuevo negocio o con el inicio de las obras de su nueva vivienda. Son actos comunes en nuestra sociedad.
Además, muchas personas lectoras de este artículo ya sabrán que la competencia para otorgar las licencias urbanísticas es del ayuntamiento del municipio, al igual que es a quien se debe de comunicar con carácter previo el inicio de una obra. Y para quien no lo sepa, así es.
Licencias urbanísticas y afecciones sectoriales
La licencia y la comunicación previa son lo que se conoce como títulos habilitantes en materia urbanística, esto es el acto administrativo que dota de legalidad a la transformación del suelo, edificación o a la actividad. Pero ¿la concesión de estos títulos habilitantes depende solo del ayuntamiento?
La respuesta a esta pregunta es que no. Aunque es el ayuntamiento quien concede las licencias urbanísticas o debe verificar que las comunicaciones previas se ajustan a la realidad y legalidad, además de ostentar, como regla general, los deberes de control e inspección en materia urbanística, existe numerosa normativa sectorial al margen de la urbanística que tiene incidencia en los usos del suelo o en las edificaciones que pretendamos llevar a término.
Ejemplo de ello sería la afección por aguas, bastante común en Galicia, en terrenos y parcelas que se encuentran en las riberas de los ríos o en zonas determinadas por los planes hidrológicos de las demarcaciones hidrográficas, así como en zonas inundables. Esta afección obliga a recabar, con carácter previo a la concesión de las licencias urbanísticas, el informe o la autorización preceptiva del organismo competente. Otras afecciones comunes son las derivadas de la normativa de costas, de patrimonio cultural, de la red de carreteras, por infraestructuras energéticas o las afecciones paisajísticas.
Regulación de las afecciones sectoriales
No se puede citar exclusivamente una norma que contenga y regule la totalidad de afecciones que pueda haber.
Debe destacarse que la afección puede determinarse por una administración de distinto nivel territorial. Hay afecciones derivadas del Derecho de la Unión (como la incidencia que puede tener la Directiva de Servicios a la hora de terminar el régimen de actividades del suelo), otras de la normativa estatal (costas, infraestructuras, energéticas), otras son competencia de las Comunidades Autónomas (planes básicos autonómicos) y algunas derivan de entidades del sector público que tienen asignado el ejercicio de potestades públicas (Augas de Galicia).
La Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia (LSG), en su artículo 142, supedita la concesión de las licencias urbanísticas a las autorizaciones que la normativa sectorial determine. Esto obliga al interesado a recabar de dichos organismos la autorización preceptiva con carácter previo a solicitar la licencia municipal o a realizar la comunicación previa, acompañado de la declaración responsable de gozar de todas las autorizaciones sectoriales e informes preceptivos.
Es decir, aunque el ayuntamiento tiene el deber y responsabilidad de comprobar que se está en posesión de toda autorización e informe que la normativa sectorial prevea, no es esta administración quien se encarga de recabarlos. Esa tarea corresponde al interesado y es de suma importancia, ya que la ausencia de una sola de esas autorizaciones sectoriales o informes preceptivos puede devenir en la nulidad del título habilitante, por lo que la edificación quedaría sometida en régimen de fuera de ordenación o se podría suspender el desarrollo de la actividad.
Es cierto que la posterior declaración de nulidad de las licencias urbanísticas puede abrir la puerta a la responsabilidad patrimonial del ayuntamiento y, por tanto, a acceder a una indemnización, pero esta es una cuestión que trataremos en otra ocasión.
Conocer la totalidad de afecciones sectoriales, una ardua tarea
A pesar de que la responsabilidad sea del interesado, no resulta común que alguien sea conocedor de la totalidad de normativa sectorial de distinto ámbito que pueda afectar a su proyecto. Para ello, se requiere un estudio en profundidad de la diversa normativa (a distintos niveles territoriales, como advertimos) partiendo de la ubicación de la parcela.
Ello hace que embarcarse en un proyecto de tal envergadura, como puede ser la edificación de una vivienda o el emprendimiento de un negocio e inicio de una actividad, requiera de un correcto asesoramiento técnico-jurídico, para que lo que comenzó siendo un sueño no se convierta en una pesadilla.
Asesoramiento para gestionar las licencias urbanísticas
Ante el incesante bombardeo normativo que se está produciendo en nuestra sociedad, donde ha tenido lugar un crecimiento exponencial del número de normas jurídicas y de su fragmentación, resulta casi imprescindible gozar de un asesoramiento experto en materia de licencias urbanísticas.
A fin de cuentas, el promotor de cualquier actividad urbanística puede enfrentarse a una importante inversión económica que peligraría por el simple hecho de no haber detectado una afectación sectorial con carácter previo a embarcarse en el proyecto.
Conocer las distintas afecciones existentes en el ordenamiento jurídico y ser capaces de detectar que afectan a la parcela del cliente es el primer paso y punto de partida básico en el asesoramiento urbanístico que ofrecemos para obtener licencias urbanísticas.
En consecuencia, el área de derecho público y administrativo de Vento Abogados & Asesores, integrada por profesionales con amplia experiencia en el sector, tanto abogados especialistas como de técnicos urbanísticos, puede darte ese asesoramiento que necesitas para acometer tu proyecto.
Por tanto, si quieres dar este paso, contacta con nosotros para que organicemos una consulta y podamos ayudarte a transitar por el complejo mundo del urbanismo.
