Como siempre en estas fechas. los profesionales del Derecho Público estamos expectantes a la Ley de Medidas Fiscales y Administrativas que se promulga a finales año, ya que introduce en diferentes ámbitos y sectores medidas de gran calado.
Este año para no ser una excepción nos encontramos con todo un paquete de medidas que, sin lugar a dudas, suponen una modificación en determinados aspectos como el cambio de uso de locales a viviendas.
Así, en la Ley 5/2024 de 27 de diciembre de Medidas Fiscales y Administrativas de Galicia, dentro del Título II medidas administrativas, se encuentra la subsección 4ª «Medidas para incrementar la disponibilidad de edificaciones con destino a vivienda». En la exposición de motivos de la ley se dicta que estas medidas, entre otras, tienen como objetivo paliar la falta de vivienda en régimen de venta o alquiler a precios asequibles.
Ya con anterioridad en la modificación operada en las normas de habitabilidad de Galicia se habían introducido algunas excepciones en el cambio de uso de locales a viviendas, pero ahora con esta ley se introducen otras con aspectos de gran interés.
El artículo 76 que regula el cambio de uso de locales a vivienda, establece en primer lugar los requisitos que deben darse para la aplicación de las excepciones que posteriormente detalla. Estos requisitos son:
- Que estén situados en edificaciones existentes de tipología residencial de vivienda colectiva.
- Que se sitúen en suelo urbano o de núcleo rural.
Para el caso de los locales que se encuentren situados en un suelo desarrollado por un promotor público o destinado por el planeamiento a vivienda protegida, deberán, adicionalmente, calificarse como viviendas protegidas y solicitar la pertinente autorización del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, de conformidad con lo establecido en el artículo 72 de la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia.
Excepciones de las normas de edificación y habitabilidad para realizar el cambio de uso de locales a viviendas
Superados estos requisitos, el precepto obviamente remite al cumplimiento de las condiciones exigidas en la normativa en materia de edificación y habitabilidad, pero establece sin condicionante alguno las siguientes excepciones de las normas:
- Se exceptúan los requisitos de altura libre, que podrá ser de 2,40 metros.
- Las nuevas viviendas podrán tener su acceso directamente a la vía pública.
- Las ventilaciones y extracciones que tengan que salir por cubierta se podrán conducir por las fachadas interiores y situarse más allá de la profundidad edificable, o superando la ocupación máxima permitida.
- La extracción de humos de las cocinas podrá sustituirse por sistemas de filtración internos homologados.
- Las viviendas resultantes de este cambio de uso estarán exentas del cumplimiento de reserva de plazas de aparcamientos.
Estas excepciones que facilitan el cambio de uso de locales a viviendas, suponen, sin duda, un avance para poner en el mercado una gran cantidad de bajos que en la actualidad por la poca rentabilidad se encuentran desocupados. De esta manera se puede favorecer el incremento de la oferta de vivienda en venta o alquiler.
Aplicación de las excepciones que facilita el cambio de uso de locales a viviendas
En cuanto a la aplicación de estas excepciones, el precepto es claro al establecer su invocación directa en el plazo de cuatro meses desde la entrada en vigor de la ley, es decir, el 1 de mayo de 2025.
Sin embargo, como toda norma tiene su posible excepción, y es que se habilita «en cualquier momento» al pleno del ayuntamiento para la adopción de acuerdo, relativo a su no aplicación en todo o en parte de su término municipal. Este posible acuerdo, evidentemente deberá ser motivado y deberá fundarse en «razones derivadas de la necesidad de mantener la actividad comercial en un determinado ámbito territorial».
Evidentemente, todo este proceso de cambio de uso de locales a viviendas, con la correspondiente excepción de determinadas condiciones, requerirá el correspondiente titulo habilitante municipal previa solicitud, así como las autorizaciones o informes sectoriales que procediesen en función de su ubicación, pero supone un avance en la flexibilización y puesta en valor de locales desocupados, y en estado de abandono.
En Vento Abogados & Asesores contamos con un equipo de abogados especializados en Derecho Administrativo y Urbanismo con un amplio bagaje en la gestión del cambio de uso de locales a viviendas que le pueden asesorar a lo largo de todo el proceso para lograr cambiar el uso de un inmueble con éxito.